准备结婚的31岁汝矣岛上班族金先生，最近为找新房越来越焦虑。他原本打算靠月租省钱，目标瞄准新婚夫妇专用申购，但如今连月租100万韩元以下的房子都找不到。“为了攒钱，就算住老房子，月租也不能超过100万韩币，”金先生说，“我正看离公司近的江西区，但那里连老旧别墅的月租都破100万，根本不用考虑看房。”

因为供应持续短缺、全税贷款管制和财产税负担转嫁，全税（一次性押金）房源消失，留下的空缺被高昂月租填补，压得普通人喘不过气来。就连外围地区，月租一年内也猛涨超30%，普通人的住房阶梯整体摇摇欲坠。

◇外围地区月租也飙升近40%

据《朝鲜日报》对国土交通部实际交易价格系统中今年1月1日至5月7日首尔公寓新签全税和月租合同的分析，在总共41455份合同中，22272份（53.7%）是月租合同。相比去年同期的52348份合同中的23695份（45.3%），月租合同比例增加了8.4个百分点。这一数据仅包括纯新签合同，不含现有租客的续约，表明租房市场转向月租的实际速度更猛。

月租飙升不仅限于富裕地区。今年首尔江西区的月租涨幅最高。359份新公寓月租合同的平均月租为99万韩元，实际上已迈入“平均月租超100万韩元”时代。这比去年同期的73万韩元飙升了35.6%。押金也跳涨38.8%，从5487万韩元升至7616万韩元。高月租交易也在增加。3月，江西区韩华Forehana Mia一套84平方米住宅以5000万韩元押金和300万韩元月租新签，开启了“江西区月租300万韩元”时代。

值得注意的是，龙山区今年基于实际交易记录的月租最高，成为首尔25个区中唯一平均月租超300万韩元的区。龙山区新月租合同平均押金为2.2704亿韩元，月租为313万韩元。这比去年的244万韩元增加了69万韩元（28.3%）。涨幅显著高于江南三角区的江南（9.2%）、瑞草（9.6%）和松坡（0.2%）。龙山区一位房产中介说：“因汉南2区重建搬迁，加上4区和5区项目实施获批，龙山区全税和月租需求激增。”“梨泰院和大使馆路等高端别墅区连续签合同，将全税转为高月租，也可能推波助澜。”

与去年相比，广津区（104万→139万韩元）、中区（134万→164万韩元）和九老区（64万→78万韩元）的月租也飙升超20%。首尔25个自治区中，仅三个区的月租下降：城东区（-3.5%）、钟路区（-4.1%）和衿川区（-8.7%）。

◇各种规定导致房源锐减……供应短缺担忧加剧

月租危机的根本原因是可用房源迅速减少。随着首尔全境被划为土地交易许可区，并加强实际居住要求，全税和月租房源急剧下降。据房地产大数据平台Arsseal数据，截至8日，首尔公寓全税和月租房源总计31404套，比今年1月1日减少29.3%（13020套）。全税（-29.6%）和月租（-29%）均减少了近三分之一，导致整个租房市场萎缩。

对于房东而言，公示地价上涨导致税负增加，加上政府强化财产税的政策，转为能提供现金流的月租更划算。租户方面，因全税贷款管制加强而难以凑齐押金，以及全税房源本身短缺，被迫进入月租市场。

供应前景也不乐观。据韩国房地产院和Real Estate R114联合公告，首尔今年计划供应住房仅27158套，2027年为16975套，不到首尔每年48000套合理需求的一半。房地产经济研究所所长金仁万表示：“全税房源消失、全税和月租价格上涨、首尔外围及首都圈公寓价格上升，将进一步加剧包括新婚夫妇在内的年轻一代的困境。”