迪拜住宅市场正迎来多年来最有利于买家的局面：别墅价格趋于稳定，交易量放缓，卖家更愿意谈判。这是行业专家和新市场数据给出的判断。

根据CBRE的阿联酋房地产市场报告和房产平台YallaValue的数据，第一季度迪拜住宅销售价格同比涨幅放缓至约9%，低于疫情后繁荣期的两位数增长。由于地区冲突，3月交易量下降约20%。

尽管热度降温，住宅价格并未下跌。阿联酋银行系统资本充足，标普全球评级已重申该国AA/A-1+信用评级。

专家表示，对长期买家而言，这种转变代表一个机会——但只适用于那些愿意耐心等待的人。

“我们现在看到别墅以公允市场价值成交，有些甚至略低于市场价，”BlackBrick Property首席执行官Matthew Bate说。“市场依然活跃，但买家结构已经转变。如今，主要是迪拜本地买家，他们既有财力也有情感投入。”

更长期的视角

Bate的公司近期在Victory Heights和Jumeirah Golf Estates等高端别墅社区完成了破纪录的交易。他认为，这种环境能创造可持续的机会，而不是2023年和2024年那种紧迫感。

“我们现在处于一个更平静的窗口期，买家可以充分谈判，在市场回暖前锁定优质资产。如果你计划持有五年或更久，这就是机会所在，”他对《国民报》表示。

专家表示，目前制定长期计划和展望至关重要。

个人理财教育者、Dead Simple Saving创始人Steve Cronin曾为数千名阿联酋居民提供财务建议，他对此表示认同。“你需要一个长期的时间跨度——至少五到十年，”他说。“别指望靠这个快速赚钱。”

Cronin的谨慎态度还涉及杠杆和生活方式的提升。“不要过度扩张。不要背上太大的房贷，以免每月还款困难。”他还警告，虽然交易端看起来是买方市场，但同时也是租方市场。“别指望收益率还能像以前那么高。”

耐心是美德

尽管租金收益率有所走软，但按全球标准仍具吸引力。CBRE Mena估值主管Daniel McCulloch指出，购房出租领域依然受益于相对较高的收益率以及免征所得税和资本利得税。这种组合使迪拜房地产在国际上保持竞争力。

“对长期视角的买家来说，通常建议关注‘在市场的时间'，而非‘把握市场时机'，”McCulloch说。他补充道，当前环境，包括可能出现的急于出手的卖家，可能有利于愿意等待合适资产的耐心买家。

更广泛的市场图景也支持这一判断。CBRE在4月发布的第一季度阿联酋房地产市场报告发现，迪拜住宅销售价格同比涨幅放缓至约9%，但价格并未下跌，而阿布扎比住宅市场同期交易额创下纪录。

“各类资产的长期供应不足、成熟的制度框架以及该国作为国际资本目的地的关键角色，共同强化了市场基本面，”CBRE Mena研究主管Matthew Green说。

市场走向成熟

然而，这种韧性正在经受前所未有的考验。房产咨询公司Cavendish Maxwell的新分析警告，地缘政治风险对海湾房地产投资者来说已“不再是可选，而是基础”。地区冲突、制裁和碳氢化合物价格波动等事件可能大幅改变建筑成本、租金和价格。阿联酋的结构性风险——通过碳氢化合物相关的流动性周期及其庞大的外籍人口——意味着买家必须将地缘政治不确定性纳入长期规划。

在开发商方面，Palladium Prime Real Estate Development集团销售主管Ahmad Sultan Al Shammari表示，市场正走向成熟。“这不是市场放缓——而是向更理性、更明智决策的转变，”他对《国民报》说。“需求变得更加挑剔，来自信誉良好的开发商、位置优越、设计精良的项目在所有价格区间都持续表现优异。”

Al Shammari认为当前环境是健康的：卖家耐心而非恐慌，开发商面临更健康的竞争，经纪人则扮演更多咨询角色。“对优先考虑强地段、可靠开发商和优质设计的买家来说，当前环境非常有利，”他说。